Glienicker Horn, Potsdam

a) Städtebauliche Entwicklungsmöglichkeiten eines 2 ha großen Grundstücks (und der Nachbar­grund­stücke) und
b) Vorbereitung, Organisation, Vorprüfung Realisierungswettbewerb für eine Wohn­be­bauung
... in landschaftlich und verkehrlich bevorzugter Lage in der Berliner Vorstadt, am Tiefen See und Jungfernsee, inmitten der Schlösser­land­schaft Cecilienhof/ Glienicke/ Babels­berg

Das Glienicker Horn
Städtebauliche Untersuchung
Realisierungswettbewerb
Realisierung und weitere Entwicklung

Karte: Das Glienicker Horn vor 1914  Ι Gärtnerei Altmann, 1992

Luftbild oben: eigene Aufnahme, 10.5.2003 aus 600 m Höhe; Blick von NNW nach SSO; links hinten Schloß Babelsberg, rechts hinten das kleine Schloß; die Glienicker Brücke, dahinter die Glienicker Lake und rechts das Glienicker Horn mit der Erweiterung der Havel zum Tiefen See; die Wohnanlage der Bayerischen Hausbau (bereits im Endausbau) mit den weißen Häusern, links davon die Villen um die am Wasser liegende, dominierende Villa Kampffmeyer.

Das Glienicker Horn

Das "Glienicker Horn" ist der - im Zusammenhang mit Gewässern - landschaftlich herausgehobenste Landschaftsbereich des Potsdamer Stadtgebiets. Die Havel umfließt das Gebiet von Norden nach Südwesten in seen-artigen Erweiterungen, im Norden der Jungfernsee, im Osten die Glienicker Lake, im Süden der Tiefe See. Bereits um 1774 war dieser Bereich (im Gegensatz zum Umfeld) besiedelt, später sogar mit Fabriken.

Das Gebiet ist umgeben von vier Schloßparks: auf der anderen Seite des Jung­fern­sees vom Jagdschloß Glienicke und vom (neuen) Schloßpark Glienicke nördlich davon, im Osten vom Schloßpark Babelsberg, und westlich (ohne Sichtbezug) vom Neuen Garten (um den Heiligen See) mit dem Schloß Cecilienhof, dem Ort der Potsdamer Konferenz 1945. Zwischen den beiden Glienicker Parkanlagen führt aus Berlin die B 1 über die bekannte Glienicker Brücke auf das Glienicker Horn und hier über die Berliner Straße zum Potsdamer Stadtzentrum.

Die Grenze von Potsdam (DDR-Gebiet) zu Berlin führte dazu, dass bereits vor dem Mauerbau, vermutlich bereits ab 1945, aber dann "endgültig" bis zur Wende 1989 die ufernahen und Ufergrundstücke durch Sperranlagen geschädigt wurden. Die Grundstücke waren zum Teil von den früheren Nutzungen geräumt (z.B. ehem. Ruderclub Vineta), und über die Babelsberger Enge wurde vom Glienicker Horn zum Schloßpark Babelsberg eine Sperranlage im Wasser errichtet.

Das "Glienicker Horn" im engeren Sinne umfasst die Grundstücke südlich der Berli­ner Straße, an der Babelsberger Enge, gegenüber dem Schloß Babelsberg. Der nordöstliche Teil wurde nach der Wende dominiert von der leerstehenden "Villa Kampffmeyer", einem eklektiztischen Bau aus den 20 Jahren. Der südwestliche Teil war von zwei großen Grundstücken eingenommen, der Gärtnerei Altmann (bis zur Wende Teil der LPG Pflanzenproduktion) mit nicht mehr rentablen Gewächshäu­sern, und einem "Speziallager" der sowjetischen Streitkräfte. Nach der Wende waren viele Besitzverhältnisse ungeklärt, aber es war ersichtlich, dass diese Nutzungen einem starken Veränderungsdruck unterworfen waren. Es fehlten daher planerische Konzeptionen für die Entwicklung des Bereichs (vgl. Haveluferkonzept ).

Abbildungen Marginalspalte:
•  Blick über die Babelsberger Enge zur ehem. Grenzsperre im Wasser (links) und zur Wachstation der Patrouillenboote
•  Blick vom (zu DDR-Zeiten unzugänglichen) Uferstreifen über eine Grenzmauer auf die Villa Rieck
•  Blick aus der Gärtnerei Altmann über eine Hinterlands-Grenzmauer zur Villa Kampffmeyer
•  Gärtnerei Altmann mit Glashäusern und Heizanlagen auf dem Grundstück der Bayerischen Hausbau
•  neu angelegte Uferpromenade im Bereich der Bayer. Hausbau (Foto: 2006)

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Glienicker Horn, Städtebauliche Untersuchung

Die Bayerische Hausbau hatte ein 1,8 Hektar großes Gärtnereigrundstück zur Be­bauung mit einer Eigentumswohnanlage erworben. Sie beauftragte die Planergemeinschaft, wegen des beabsichtigen Ankaufs weiterer Nachbargrundstücke und für die Durchführung eines Wettbewerbs das Maß der Bebaubarkeit zu ermitteln.

Das Grundstück war auf den ersten Blick ein wertvolles Wassergrundstück in her­vorragender Verkehrslage, an der Straße nach Berlin und am Potsdamer Ortsein­gang, 2 km vom Stadtzentrum. Dem gebietsfremden Auftraggeber mussten jedoch die starken Bindungen aus dem Umfeld vermittelt werden, die die Bebaubarkeit erheblich einschränken. Die umliegenden Schlösser und Parkanlagen, Glienicke und Babelsberg, und die Einbeziehung der Seen und gegenüberliegenden Ufer sowie der Silhouette Potsdams in die Gestaltung der Parkanlagen machten eine besonders zurückhaltende Bebauung der Grundstücke erforderlich, ein Zurück­weichen vom Uferbereich, die Freihaltung bestimmter Achsen und eine differenzierte Höhenentwicklung. Diese Umstände waren mit den Verwaltungen der staatlichen Schlösser und Gärten in Potsdam und Berlin zu klären. Der zur Verfügung gestellte Sichtachsenplan von 1981 beruhte (wegen der damaligen Unzugänglichkeit) auf Mutmaßungen des Stadtarchitekten und war zu überprüfen.

Ebenso mußte durch Aktenstudium und in Zusammenarbeit mit der städtischen Denkmalpflege der historische Wert der zu Zeiten der DDR im Grenzgebiet liegen­den und entsprechend verkommenen Gebäude und Freiflächen eruiert werden. Die früher vorhandene, wegen der Grenzsicherung abgerissenen Gebäude und Nutzun­gen waren als Hinweis für die Bebaubarkeit zu ermitteln.

Die sonst übliche Ermittlung der baurechtlichen Zulässigkeit trat hierbei zurück, da die Ergebnisse des durchzuführenden Wettbewerbs in einen Bebauungsplan umge­setzt werden sollten. Dagegen waren u.a. der ggf. zu schützende Baumbestand und (aufgrund der Nutzungsgeschichte) eventuelle Altlasten zu ermitteln. Vergleiche mit bekannten Berliner Wohnsiedlungen verdeutlichten die Größe und Möglichkeiten der Bebauung.

Systematisch wurden Erschließungs- und Bebauungskonzepte ermittelt und in Gesprächen mit Stadt und Auftraggeber akzeptierbare Kompromisse gesucht. Die gefundenen Lösungen gingen als Vorgaben (Bauweise, GFZ) in die Auslobung des Wettbewerbs ein.

Angaben zum Projekt:
Auftraggeber: Bayerische Hausbau GmbH & Co, München
Auftragnehmer: Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner
Bearbeiter: Urs Kohlbrenner (Projektleitung), J. Hartl (Projektbearbeitung); Stefano Costa-Reghini (Architekt); Prof. Jürgen von Reuß, Anja Dreyer (Landschaftsplaner)
Jahr: 1991

Abbildungen:
•  Glienicker Enge, Grundstücke vor 1914, mit Untersuchungsbereich (Rand) und erster Bauabschnitt Bayerische Hausbau (grau)
•  Schwarzplan 1991
•  Sichtachsenplan 1981 (Stadtarchitekt Potsdam, Mutmaßungen)
•  Größenvisualisierung anhand der bekannten Hufeisensiedlung, Berlin-Neukölln


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Glienicker Horn, Realisierungswettbewerb

Durchführung und Vorprüfung eines Wettbewerbs nach GRW



Die Bayerische Hausbau beauftragte nach der Durchführung der städtebaulichen Tragfähigkeitsuntersuchung für die Grundstücke an der Berliner Straße die Planer-gemeinschaft mit der Durchführung eines Realisierungswettbewerbs. Das nach den "Grundsätzen und Richtlinien für Wettbewerbe" (GRW) durchgeführte Verfahren war ein beschränkter Realisierungswettbewerb mit neun geladenen Teilnehmer, anonym und einstufig und wurde von der Architektenkammer begleitet. Schwerpunkt war die Erstellung der umfangreichen Auslobung und deren Abstimmung mit Stadt und Auslober.



Vor allem im weiteren Verfahren trat aber die inhaltliche Bearbeitung zurück hinter der Organisation des Verfahrens, so
•  Ansprechen von geeigneten Teilnehmer, Einholen von Referenzmaterial,
•  Ansprechen von vorgesehenen Preisrichtern und Sachverständigen,
•  Vorbereitung, Durchführung, Protokoll des Preisrichterkolloquiums,
•  Produktion und Ausgabe der Wettbewerbsunterlagen,
•  Vorbereitung, Durchführung, Protokoll des Rückfragenkolloquiums,
•  Kontakte zum Modellbauer,
•  Kontakte zu den 9 Teilnehmern (darunter 1 englischsprachiger),
•  Organisation der Vorprüfung, Durchführung des städtebaulichen Teils
•  Betreuung der Sachverständigen,
•  Fertigung des Vorprüfungsberichts,
•  Vorbereitung, Durchführung, Protokoll der Preisgerichtssitzung.

Angaben zum Projekt:
Auftraggeber: Bayerische Hausbau, München
Auftragnehmer: Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner
Verfahren: anonymes, beschränktes Verfahren mit 9 Teilnehmern
Bearbeiter: Kohlbrenner (Projektleitung), Hartl (Bearbeitung), S. Sterf (Architekt, extern)
Jahr: 1992/ 1993

Abbildungen Marginalspalte:
•  Lageplan 1. Preis, Kny & Weber
•  Richtfest 17.6.1994
•  grüne Achse aus Richtung Berliner Straße durch das Gebiet
•  Uferbereich
•  ufernahe Häuser
•  Neubauten an der Berliner Straße, nach SW
•  Zufahrt mit Tiefgarageneinfahrt, hinten der Babelsberg

Abbildungen Textspalte:
•  über Babelsberger Enge zu den Neubauten der Bayr. Hausbau
•  aus dem Uferbereich links Bayr. hausbau, rechts Villa Kampffmeyer

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Realisierung und weitere Entwicklung

Gewinner des Wettbewerbs mit 9 Teilnehmern waren Kny & Weber, Berlin. Wesent­liche Erfolge des durchgeführten Wettbewerbs waren die eindeutige Findung einer städtebaulich und architektonisch akzeptierten Form und die Einbindung von wider­strebenden Interessen über beteiligte Preisrichter, Sachverständige und Gäste, so daß die Erstellung des Bebauungsplans und das weitere Baugenehmigungs­ver­fahren (parallel auf der Basis des 1. Preises durchzuführen) insgesamt erheblich beschleunigt werden konnten. Die zügige Baudurchführung sicherte (im Gegensatz zum Nachbargrundstück) die Ausnutzung des Baurechts.



1993/ 1994 wurden (nach Planreife) von der Bayerischen Hausbau im ersten Bau­abschnitt in 12 Gebäuden 104 WE, 1995/96 im zweiten Bauabschnitt 64 WE errich­tet ("Stadtpalais"). Bereits im B-Plan-Verfahren kam es 1993, ausgelöst durch die zu erwartenden Baumassen auf dem angren­zen­den Bereich der Villa Kampffmeyer (Bauträger: Groth+Graalfs, Berlin) zu erheb­li­chen stadtpoliti­schen Diskussionen. Die dort vorgesehene Bebauung war nicht Wettbewerbsergebnis, sondern beruhte auf dem Vertrauen der Planungsverwaltung in das vom Bauträger vorge­schlagene Architekturbüro (Moore, Ruble & Yudell, Santa Monica). Dieses Vertrauen wurde aber von der Öffentlichkeit nicht geteilt.

Trotz der Baurechts im B-Plan wurde von Groth+Graalfs die vorgesehene Bebauung (11 Villen mit 54 WE; Planung zunächst mit eigenem Yachthafen) auch zunächst nur im Nordabschnitt (von der Straße ausgehend) realisiert. Der Weiterbau geriet mit der fallenden Nachfrage ins Stocken. Gerade im Hochpreissegment standen nach Klärung der Eigentumsverhältnisse genügend andere, freistehende Villen zur Verfü­gung. Das Projekt wurde im Herbst 1996 unter dem Marketingkonzept "Potsdamer Arkadien" angepriesen und stellt die erste "gated community" in Deutschland dar - das gemeine Volk ist aus Arkadien ausgeschlossen.

Verfahrensstand (1/2011):
02.11.1994 Satzungsbeschluss Bebauungsplan 7 "Berliner Straße/Havelseite" gem. §10 (1) BauGB
01.09.2005 Aufstellungsbeschluss für die 1. (förmliche) Änderung des B-Plans für einen noch unbebauten Teilbereich des Nachbargrundstücks ("Villa Kampffmeyer" alias "Arkadien"), um diesen als Grünfläche zu sichern (vgl. Luftbild)
03.05.2010 Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, das diese Änderung für unwirksam erklärt. Der Bereich "Bayerische Hausbau" ist davon nicht berührt.
Der Fortgang bei der (Nicht-) Bebauung des exponierten Kampffmeyer-Geländes bleibt weiter spannend.

Abbildungen Marginalspalte
•  B-Plan Nr. 7, Ausschnitt Uferbereich Bayr. Hausbau mit öffentl. Uferweg und Wegerecht am Westrand
•  öffentlicher Fußweg am Westrand des 2. Bauabschnitts Bayr. Hausbau
•  Lichttpyramiden über der Tiefgarage
•  Ufernahe Bauten am See, Bayerische Hausbau
•  Sieht so Arkadien aus?
•  Arkadien, über den Zaun
•  Villa Kampffmeyer
•  Eingang nach Arkadien, Members only
Textspalte:
•  LageplanHausbau (gedreht; Uferbereich rechts)
•  unten: Luftbild von Süden, Archiv Hartl; Quelle unbekannt
•  unten: Bebauungsplan 13.4.1914, Titelvignette





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